来源：泰州中级人民法院 2020-03-02 15:22:12 作者：丹丹 浏览：1185
为深入贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于疫情防控的决策部署，全面落实市政府《关于支持中小企业抗疫情渡难关促发展的政策措施》、《关于应对新冠肺炎疫情支持城乡建设企业稳定持续发展的实施意见》等文件精神，帮助和指导房地产开发、建筑施工企业有效防范疫情防控期间履行合同过程中常见的民事法律风险，制定本风险防范指南。
一、履行《国有建设用地使用权出让合同》的法律风险防范
确因疫情影响，受让人（通常为房地产开发企业）未能按合同约定期限缴纳土地出让金、未能按合同约定期限开工建设的，可主张延期履行，但应在合同约定期限或合理期限内向出让人提交延期履行的书面申请及相关证明材料；疫情结束后，受让人可根据实际情况，与出让人重新协商签订补充协议。
二、履行《建设工程施工合同》的法律风险防范
1、关于工期延误责任的承担。确因疫情影响导致工期延误的，承包人（通常为建筑施工企业）应及时书面通知发包人（通常为房地产开发企业），申请顺延工期，积极取得发包人或监理单位签证，同时应采取适当措施防止损失扩大。在疫情得到有效控制且具备初步复工条件的情形下，如建筑施工企业怠于开展复工准备或怠于申请复工，后期再主张免责顺延工期，通常难以得到支持；如建筑施工企业积极进行复工准备但因客观上仍不能满足复工条件被政府主管部门不予批准复工，则应当免责顺延工期。房地产开发企业应积极配合建筑施工企业做好复工准备工作，在疫情得到有效控制且具备初步复工条件后，应及时书面催告建筑施工企业开展复工准备及申请复工。
2、关于停工损失的承担。根据《建设工程施工合同（示范文本）》相关通用条款的约定，因不可抗力导致承包人停工的损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资以及承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。对于疫情导致的停工损失，合同有约定的从其约定，合同没有约定的，房地产开发企业应及时与建筑施工企业协商，合理确定分担比例，在收到建筑施工企业发送的停工损失索赔文件后，应及时回函提出反馈意见。
3、关于增加费用的承担。对因复工产生的防疫措施费用，应由房地产开发企业与建筑施工企业协商后合理分担。对因疫情影响可能增加的人工、原材料和机器设备费用，可按照合同约定的调价方法调整价款；如合同价款约定为固定价，上述费用又大幅度增加，继续履行合同对建筑施工企业明显不公平，建筑施工企业可主张重新协商确定价款。确因疫情影响引起或将引起工期延误，房地产开发企业要求赶工的，由此增加的赶工费用原则上由房地产开发企业承担，房地产开发企业亦可在复工前与建筑施工企业协商确定费用分担比例。
三、履行《商品房买卖合同》的法律风险防范
1、确因疫情影响导致购房人未按约定期限支付购房款的，房地产开发企业应在相关阻碍事由消灭后及时与购房人沟通付款事宜，发送书面催款通知。
2、确因疫情影响导致购房人未按约定期限办理按揭贷款手续的，房地产开发企业应及时通过书面方式告知购房人，并重新确定办理按揭贷款手续的时间。 3、确因疫情影响导致逾期交付房屋的，房地产开发企业可主张依照合同约定的相关免责事由主张免责，若合同未约定相关免责事由，房地产开发企业可主张因不可抗力免责，但应向购房人及时履行书面告知义务，同时应注意保留因不可抗力导致逾期交房的相关证明材料。 4、确因疫情影响、政府相关部门调整业务办理时间导致逾期办理产权转移登记的，房地产开发企业可主张延期办理及不承担违约责任，但应向购房人及时履行书面告知义务，相关阻碍事由消灭后，应在合理期限内及时办理产权转移登记。 5、对于认购协议约定在疫情防控期间签订商品房买卖合同的，房地产开发企业应及时通过书面方式告知购房人,并重新确定签约时间。
四、履行《劳动合同》的法律风险防范
依照相关法律规定，对于新冠肺炎患者、疑似感染者、密切接触者以及因政府采取防控措施不能提供正常劳动的职工，企业不得有任何就业歧视；职工因感染新冠肺炎或被采取隔离措施而不能正常提供劳动的，原则上不构成旷工。因此，对于确因疫情影响无法复工或无法按时到岗的职工，企业不得单方解除劳动合同或终止劳动关系。 五、履行《采购合同》的法律风险防范 疫情防控期间，房地产开发企业、建筑施工企业作为采购方的采购合同的履行可能受到延迟复工、原材料价格上涨、交通管制等因素的影响。确因疫情影响导致供应方延迟复工无法按约交付货物的，可作为供应方延迟履行合同的免责事由；其余事项除非合同另有约定，不能当然作为一方延迟履行或不履行合同义务的免责事由。房地产开发企业、建筑施工企业应综合考量合同变更、解除、继续履行可能对自身产生的影响，及时与供应方协商解决可能产生的纠纷。
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